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房企管理中的税务筹划和投资决策的税收筹划

发布时间:2019-06-11 14:44
文章作者:节税网

  众所周知,房地产项目开发是社会各种资源的集成,其耗用资金之巨,涉及相关领域之广,产业链条之长,为其他行业所无法比拟,随着我国市场经济机制的日趋完善,竞争程度的逐步加剧,税务筹划将成为房地产企业经营管理中不可或缺的重要组成部分,也将是企业经营决策的重要内容。

  税务筹划,说到底就是企业在经营中寻求企业行为与国家政策意图的最佳结合点,以达到税负最轻且又符合税法相关规定的目的,税务筹划以不违反国家法律法规,不损害他人合法权益为前提,通过对资金运作,税目选择等的合理操作,以减轻企业税负,实现公司价值最大化,它反映的是房地产企业财务管理水平的成熟或高下。

  现在很多房地产企业在不断扩大开发规模的同时,也纷纷把眼光聚内,日益重视税务筹划在企业发展中的重要作用,浙江广厦控股公企业税收筹划司为提高企业财务管理水平,由广厦会计研究会举行了首届论文评奖活动,不少在财务核算,财务管理,税务筹划,资金管理等方面的新思路,好办法被提炼出来。

  在税务筹划方面,广厦股份公司周亚敏提出的“不同的合同不同的结果”,对房地产企业项目的税务实际操作具有一定借鉴价值——。

  目前,许多房地产企业提供了一些带有个性化装修的商品房,订立此类装修商品房的销售合同可以有两种方式,即装修包含在销售价内,以及装修不包含在销售价内而是另签委托装修两种合同,按我国税法的规定,企业销售商品房按销售金额(即合同金额)的5%缴纳营业税,提供装修服务按装修合同金额的3%缴纳营业税,城建税及教育费附加,一般均按营业税的11%缴纳,销售商品房所取得的增值额按四级超率累进税率(30%~60%)课征土个人纳税筹划地增值税,相应的购房者按商品房销售金额的3%~5%缴纳契税,因此,如果将商品房装修价款包含在整个售房价款中,企业将会多缴纳营业税,土地增值税,购房者将多缴纳契税。

  投资是企业永恒的主题,它既是企业诞生的惟一方式,也是企业得以存续和发展的最重要手段,对投资主体来说,投资的主要目的就是盈利,由于现代税收制度的发展,对盈利的关注应充分考虑各种税收因素,在投资决策中,税收筹划日益成为重要的内容。

  投资在方式上可分为两大类,即直接投资和间接投资,直接投资是指投资主体将金融资产转化为实物资产进行生产,经营活动,并从经营活动中取得盈利,间接投资是指投资主体用货币资产购买各种有价证券,以期从持有和转让中获取投资收益和转让增值,直接投资形成各种形式的企业,税收优惠企业的生产经营成果既要征收流转税,如增值税,其纯收益还要征收企业所得税,而间接投资的交易须征收证券交易税(目前仍征收印花税),其收益则征收企业所得税。

  对直接投资的综合评估主要考虑投资回收期,投资的现金流出和现金流入的净现值,项目的内部报酬率等财务指标,我们需要考虑的税收因素主要是指影响这些指标的税收政策,投资者首先要判定其投资项目按照税法规定应征收哪些流转税,是征收增值税,还是征收营业税,如征收增值税,是否还要征收消费税,除了征收增值税,消费税,营业税外,还有城市维护建设税和教育费附加,其税率或费率是多少,这一切都将影响企业的税费负担,并因此进一步影响到投资者的税后纯收益,这需要投资者在估算销售收入的时候必须考虑销售税金及附加,搞好税收筹划,下面用一案例来说明税收筹划的重要性。

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